De inflatie blijft de economie fors in haar wurggreep houden. Door de trieste oorlog in Oekraïne zien we zelfs nog een historische versnelling. Het officiële Nederlandse niveau in maart van 9.7% kan in de tweede helft van 2022 best wel afzwakken. Maar dat we de komende paar jaar met een aanzienlijke inflatie moeten leren leven, dat scenario is reëel. Dat dit gevolgen heeft voor de rente en de financiële markten, met name obligaties en aandelen met een zwaar gefinancierde bedrijfsbalans, is duidelijk. Echter wat betekent een wereld van structureel hoge inflatie voor vastgoed? Velen beweren dat je in deze situatie vastgoed juist moet hebben. Is dit momenteel wel zo?
Huurinkomsten kunnen aangepast worden aan inflatie
Vastgoedeigenaren kunnen in tijden van hoge inflatie hun kostenstijgingen doorberekenen in de huurprijs. Dat is een groot voordeel ten aanzien van bijvoorbeeld bedrijfs- en staatsobligaties waar de coupon rente vast staat. Wanneer de financiering van vastgoed voor lange tijd geregeld is tegen lage percentages die tot dit jaar gebruikelijk waren, heeft de vastgoedbelegger een mooie businesscase. De huurinkomsten stijgen mee met de inflatie en hij heeft geen last van de hogere financieringsrente want de hypotheek is toch al vastgezet.
Financiering van vastgoed wordt aanzienlijk duurder
Partijen die eind 2022 of in 2023 nog vastgoed gaan kopen, moeten rekening houden met aanzienlijke hogere financieringsrentes. De partijen die geen financiering nodig hebben en een pand rechtstreeks uit de eigen liquiditeiten kunnen kopen hebben dus in de nabije toekomst een concurrentievoordeel waardoor ze normaal gesproken een pand iets goedkoper kunnen aanschaffen.
Er komen meer alternatieven, lees; concurrentie voor de huurinkomsten
Onroerend goed heeft het in de afgelopen 10-11 jaar fantastisch gedaan. Jaarlijkse totaalrendementen van ruim boven de 10% kwamen veelvuldig voor. Dit werd behalve de goedkope financiering en beschikbaarheid van veel liquiditeiten gestimuleerd door de “search for yield”. Dit betekent dat vanwege de lage couponrentes op obligaties en lage dividenden op aandelen, men op zoek ging naar andere inkomsten zoals huurinkomsten en investeringen in vastgoed een extra boost kreeg. Echter, nu de rentes stijgen maar het gat tussen rente en inflatie nog fors is, zullen de komende jaren de effectieve rentes op obligaties ongetwijfeld verder stijgen waardoor obligaties interessant worden. Hetzelfde geldt voor dividenden op sommige aandelen. Door duurdere financieringsrentes zullen beleggers een minder hoge waardering willen betalen voor aandelen, zeker voor aandelen met relatief veel vreemd vermogen. Het gemiddelde dividendpercentage op aandelen zal daardoor stijgen en wordt daarmee dus ook een alternatief voor vastgoed.Wat leren we van eerdere periodes met hoge inflaties, ten aanzien van vastgoed?
In Nederland zagen we in de periode 1978-1982 een grote daling van de huizenprijzen. Dit gebeurde pas nadat de 10-jaarsrente al een paar jaar aan het stijgen was. Pas bij daadwerkelijke hoge rentes zakten de prijzen in. In Nederland barstte de vastgoedbubbel in 1978. Huishoudens stopten met lenen, de banken trapten op de rem. De voorheen fors gestegen woningprijzen halveerden tussen 1978 en 1985 (gecorrigeerd voor inflatie). Dat was wel ruim 5 jaar na het oplopen van de inflatie. Er wordt nog harder geremd wanneer er een behoorlijk groep huiseigenaren door koopkrachtverlies niet meer aan hun hypotheekverplichtingen kunnen voldoen, dit leidt bij banken tot gedwongen afschrijvingen en maken zij de eisen inzake kredietverstrekking strenger.
Echter, zolang vastgoedeigenaren de geleende rente voor lange tijd hebben vastgezet en er niets gebeurt in hun financiële situatie is vastgoedbezit door huurinkomsten die met inflatie meestijgen een goede inflatiebescherming. Eind jaren zeventig hoorden we van bankiers, projectontwikkelaars en makelaars: in Japan, we hebben te weinig bouwgrond; in Engeland, we hebben te strenge regels voor het bouwen; in Australië, we hebben een groot aantal migranten waarvoor we niet voldoende huizen hebben. Herkenbaar?
De balans van vraag- en aanbod blijft cruciaal
Het aanbod zal door de enorme focus van de samenleving op meer bouwen het aantal nieuwe en (uit kantoren en winkelpanden) getransformeerde woningen, hoogstwaarschijnlijk gaan stijgen. De vraag, die de laatste jaren nog nooit zo hoog is geweest, kan door een lagere koopkracht en een duurdere financiering op een lager niveau komen te liggen. Demografische factoren kunnen van beslissende invloed zijn op de ontwikkeling van vastgoedprijzen.
Houdt daarbij rekening met de huizen van babyboomers. In de jaren zeventig kochten de babyboomers massaal huizen. Het komend decennium komt een groot deel van deze huizen op de markt. Natuurlijk staan daar de starters tegenover, de millennials, die hun entree op de huizenmarkt willen maken. Het aantal huizenbezitters uit de babyboom generatie is zeer groot en het duurt even voordat de meerderheid van de millenniums voldoende financieringsmogelijkheden heeft om huizen te kopen, zeker als de hypotheekrente 5% of hoger bedraagt.
Is vastgoed nu een veilig haven tijdens hoge inflatie, ja of nee?
In jaren van een aanzienlijk inflatie, zeg gemiddeld 4 a 5%, is geen enkele belegging een perfecte inflatiehedge. De aanpassing van huren aan inflatie is echter een groot voordeel. Op korte termijn kan de vastgoedmarkt zich goed houden, historisch gezien is er vaak een lange vertragingsperiode tussen de marktomstandigheden en de vastgoedwaarderingen. Maar gezien de balans vraag-aanbod wel eens geheel anders kan uitpakken dan in het afgelopen decennium. Vanwege bovenstaande demografische factoren en een moeilijkere kredietverstrekking geldt eigenlijk hetzelfde als voor anders assets: er blijft een risico op waardedalingen. Beleg niet voor 60% of zelfs meer in alleen deze categorie maar maak gebruik van correcties om posities op te bouwen in vastgoed.
Drs. Michael Broeders
Partner Helliot Vermogensbeheer
